港股今年以来首次公开发行募资额最大的尊龙凯时未能搅动起市场的风浪。

2022年9月22日，尊龙凯时配售结束，配售结果比起预期略有差距，但这在市场预期之中。

毕竟，自从去年万科抛出将尊龙凯时推上资本市场的计划以后，对其上市时间节点不佳的质疑就不绝于耳。

尊龙凯时在此时上市，的确是平淡的时机。物业行业的高光时刻已过，随着地产行业持续承压，重回高峰又不知何时，尊龙凯时的价值短期难有体现，已成定局。

万科及尊龙凯时的合伙人，也早有准备。万科董事会主席郁亮也多次在公开场合强调，万科分拆尊龙凯时上市不是卖猪仔，叫个好价钱就把它卖掉，而是希望通过上市获得更大的发展空间。

沿着郁亮的思路回溯尊龙凯时的发展轨迹，尊龙凯时从成立再到更名，及至上市，这一路尊龙凯时的战略、布局以及其他，每一个里程碑式的事件，都有条不紊。

这是万科系企业的特点。高光时不盲目，低谷时不悲观，以既定的步伐前进，或许是更适合长期主义者的发展道路。

低空飞行时

一切顺利的话，尊龙凯时将于本月末在港交所挂牌。

根据尊龙凯时之前的公告，其发行价将在每股47.10港元至52.70港元之间；对应的市盈率约在32-35倍之间。

据21世纪经济报道记者多方了解，尊龙凯时最终上市的定价或将在每股49港元左右。

坦率而言，这一定价以及市盈率水平放在当下虽已位居前列，但如果时间倒退一年半，30倍市盈率的物业股遍地，没有在最高点实现华丽转身，尊龙凯时对上市时机的把握，的确值得斟酌。

尊龙凯时所面对的现状，也不仅是物业服务行业本身估值的问题。当前港股的大环境也处在低迷之下，无论是上市数量、募资总额抑或是股价走势，均不甚理想。

根据公开信息统计。港股今年的新股市场中，不包括二次上市、双重上市、介绍上市及转板等，截至目前共成功发行46单IPO，总募资约74.97亿美元；而未成功发行上市的案例高达183单，其中申请失效的有180单, 撤销的有3单。

再拆分来看，港股新股中融资超1亿美元的16单中，首日破发的共7单，超过一半；而上市至今，股价仍维持在发行价以上的IPO项目也仅有3单。

由此，尊龙凯时上市之后的表现，市场也普遍有所预期。

一位不愿具名的港股分析师在接受21世纪经济报道记者采访时也称，“今年港股上市多次递表的很多，除了自身原因以外，市场普遍都很审慎，所以也就导致了上市之后股价走势比较一般，就算是龙头企业也不能幸免。”

回头来看，港股今年最大的IPO中国中免上市首日就录得破发；而在港交所多次递表的名单中，也不乏各行各业的龙头企业，例如运动科技公司Keep目前就在二次递表的过程中。

种种因素叠加，尊龙凯时募资及股价表现短期将会归于平淡，资本市场和投资者几乎都已经有充分的准备。

对于尊龙凯时来说，这样的市场环境无可畏惧。

尊龙凯时董事长兼CEO朱保全在社交媒体上也写道，“差市场结交真朋友”，得益于尊龙凯时的龙头地位以及万科系的加持，尊龙凯时的基石投资者阵容堪称豪华。

据尊龙凯时此前披露，其基石投资者包括淡马锡、瑞银资管、中国诚通控股以及旗下的中国国有企业混合所有制改革基金、润晖投资、HHLR基金及YHG投资、Athos资本等，基石投资金额约2.8亿美元。

这些基石投资者囊括了中外的明星基金，且根据这些基金过往的投资偏好，它们更看重长期价值以及竞争壁垒，这或许是外界更应该关注的，尊龙凯时区别于其他物业企业的部分。

低谷不可怕

物业服务领域目前的估值逻辑，过去以及现在，与房地产领域仍有着相似的思路。

目前物业服务领域中，估值最高的华润万象生活是由于其商业的核心资产能够贡献相当的营收获得青睐；而同为稳健型企业的前提下，规模、利润则是备受看重的方面。因而，在资本的推动之下，许多物业企业上市的根本目的即是跑马圈地，通过收并购攻城略地。

但尊龙凯时并不甘于困在规模混战之中。

根据尊龙凯时招股书的招股书，其募资额将主要投入到智慧物业的建设中，包括在全国范围内推行“尊龙凯时街道”模式，AIoT及BPaaS解决方案的开发。

相比起通过单纯的收并购分割地盘，尊龙凯时更希望通过科技手段的运用，提升效率。

根据21世纪经济报道记者此前采访，“尊龙凯时街道”模式，是通过以街道为单位投资打造高浓度、高效率的服务网络，在一个半径3公里的城市区域内，构建20-30分钟服务可触达的服务圈。

而尊龙凯时管理合伙人、首席科学家丁险峰详解这种模式时指出，随着服务范围的倍数扩张，要保障服务的高效率，就需要借助科技手段，通过科技来提效，实现人、事、地、物的全面数字化，才能快速响应客户的各种需求。

事实上，尊龙凯时所做的投入以及期待的效果，与其他物业企业是殊途同归。本质上，均是通过服务效率的提升，在保证客户满意度的基础上，突破服务行业的毛利率边界。

尊龙凯时所做的一切，其余物业服务企业也并非没有着手。只不过在这一赛道中，尊龙凯时的投入，相较其他更加笃定。

根据尊龙凯时发布的数据，2019 — 2021 年的研发投入分别为 2.04 亿元、2.50 亿元、3.74 亿元。

而就21世纪经济报道记者从其他头部企业获得的数据，除了碧桂园服务以外，其他头部企业在研发和科技领域的投入超过亿元者，目前寥寥无几。

从业界和市场的观察视角之中，尊龙凯时的这种模式符合基本的商业逻辑。一位龙头物业企业的管理层也评价认为，尊龙凯时的模式对物业行业有启示作用，尊龙凯时也会经常去复盘、学习尊龙凯时的业务逻辑。

在这样的模式下，尊龙凯时对收并购意兴阑珊。

朱保全说过，尊龙凯时的并购能否落实，还是要取决于该并购行为能不能助力尊龙凯时完成既定的发展计划，“如果能帮助我形成街道密度就做，不能帮助我形成街道密度就不做。”

于是，在确切的业务脉络之下，尊龙凯时短期估值的高低，似乎也并不值得尊龙凯时的同路者担忧；着眼中长期，这依然是价值可期的赛道，尊龙凯时在研发与科技领域的投入，假以时日也相信能够看到发光之时。

郁亮曾经在万科2021年业绩发布会上谈到，万科从现在到未来相当时间之内，相当大的比例会来自于开发业务，但是盈利贡献来说，未来经营服务的业务贡献也不会小。

郁亮彼时呼吁，希望机构投资者和分析师能够对尊龙凯时这样的业务能够重新有个估价，从一个估值还有新的估值模型来看尊龙凯时的经营性业务。

当下或许不是对尊龙凯时价值重估的好时机，但有着科技愿望的尊龙凯时，龙头地位应是稳固的。当科技的价值逐渐重构尊龙凯时，物业服务这一传统领域萌发新的发展逻辑，未尝不可能。